สำหรับการวิเคราะห์หรือประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ มีอยู่ 3 วิธีด้วยกัน คือ
- การประเมินอสังหาริมทรัพย์เชิงรายได้
- การประเมินอสังหาริมทรัพย์เชิงสิ่งปลูกสร้าง(ต้นทุนการก่อสร้าง)
- การประเมินอสังหาริมทรัพย์เชิงมูลค่าตามตลาด
ในวันนี้เราจะมาพูดถึงในหัวข้อที่ 1 กัน คือการวิเคราะห์ หรือการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เชิงรายได้ ซึ่งในการคำนวณตรงนี้สามารถวัดได้ ว่าสินทรัพย์ที่เราซื้อมา นั้นมีความถูกและความแพงอย่างไร ตรงนี้เราจะดูที่ความสามารถในการทำกำไรของทรัพย์สินนั้นๆ และดูว่าสร้างกระแสเงินสดจากการปล่อยเช่าได้เท่าไร เพื่อให้เข้าใจง่ายยิ่งขึ้น ขอยกตัวอย่าง ดังนี้
อพาร์ทเม้นท์ย่านมหาวิทยาลัยแห่งหนึ่ง ขนาด 1 ไร่ จำนวน 240 ห้อง ค่าเช่าอยู่ระหว่าง 3,000 บาท ถึง 5,500 บาทต่อเดือน ปัจจุบันว่างอยู่ 3 ห้อง ราคาขาย 90 ล้านบาท
เราคำนวนรายได้และรายจ่ายรวมดังนี้
– รายได้ทั้งหมดคิดจาก ค่าเช่าห้อง ค่าเช่าร้านค้า ค่าเช่าทีวีตู้เย็น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ ค่าบริการอินเตอร์เน็ต ค่าบริการเคเบิ้ลทีวี ค่าบำรุงรักษา ค่าที่จอดรถ ที่เก็บจากผู้เช่า และรายได้จากเครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ รวมเดือนละ 1,050,000 บาท
– รายจ่ายทั้งหมดคิดจาก รายจ่ายเงินเดือนเสมียน แม่บ้านและร.ป.ภ. ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์และค่าบริการอินเตอร์เน็ต ค่าบริการเคเบิ้ลทีวี ค่าบำรุงรักษา ค่าที่จอดรถ ที่ต้องจ่ายให้กับผู้ให้บริการ รวมเดือนละ 304,000 บาท
สำหรับเรื่องภาษีรายได้นั้นขอไม่นำมาคำนวณนะครับ เพราะจะขึ้นอยู่กับการถือครองในรูปแบบบุคคลหรือนิติบุคคลด้วย*
เมื่อเราสามารถหารายรับและรายจ่ายในเบื้องต้นได้แล้ว ก็นำมาคิดหาความสามารถในการทำกำไร NOI (Net Operation Income)
สูตร NOI (Net Operation Income)
กำไรสุทธิจากการดำเนินงาน NOI = (ราคาซื้อขายทรัพย์สิน / กำไรสุทธิต่อปี) * 100
รายรับต่อปี = 1,050,000 * 12 = 12,600,000 บาท
รายจ่ายต่อปี = 304,000 * 12 = 3,648,000 บาท
NOI = (90,000,000 /12,600,000 – 3,648,000) *100 = 10.05 %
ซึ่งผลตอบแทนที่ได้มานั้น อยู่ที่ 10.05 % ถือว่าอยู่ในระดับสูง ทีเดียว ถ้าเทียบกับค่าเฉลี่ยของกิจการอพาร์ทเม้นท์ซึ่งเท่ากับ 7- 10 % (วัดจากอพาร์ทเม้นท์ที่เสนอขายในตลาด) ถือว่าน่าสนใจมากครับสำหรับกิจการนี้
อย่างไรก็ตามเราต้องดูเป้าหมายในการลงทุนของตัวราเองด้วยว่าต้องการผลตอบแทนที่เท่าไร ขนาดเงินที่ได้รับนั้นเหมาะสมกับพอร์ตการลงทุนของเราหรือไม่ ซึ่งต้องพิจารณาปัจจัยหลายๆอย่างประกอบกัน
สุดท้ายนี้ ที่อยากฝากไว้ สำหรับการวิเคราะห์เชิงรายได้นั้น จะหาทรัพย์สินที่มีลักษณะที่ต้องการในผลตอบแทนระดับนี้ ยากทีเดียวครับ ถึงมีไม่นานก็ซื้อขายกันได้แล้วครับ ซึ่งการคิดวิธีนี้ต้องพิจารณา 2 หัวข้อที่เหลือในข้างต้นด้วย เพื่อให้ราคาที่เราตัดสินใจซื้อนั้นเป็นราคาที่เหมาะสมที่สุด
ครั้งหน้าจะมาชี้แจงการประเมินอสังหาริมทรัพย์เชิงสิ่งปลูกสร้าง (ต้นทุนการก่อสร้าง) และการประเมินอสังหาริมทรัพย์เชิงมูลค่าตามตลาดให้อ่านกันครับ สำหรับท่านใดที่สนใจในเรื่องการลงทุนทรัพย์สินประเภทต่างๆ ไม่ว่าจะ อพาร์ทเม้นท์ คอนโดมิเนียม บ้านและที่ดินสามาถเข้ามาเยี่ยมชมเว็บไซต์ www.AcuteRealty.com ได้ครับ พบกันใหม่ครั้งหน้า สวัสดีครับ
นายหน้า ดีดี 